راه ترقی - تسنیم /خرید ملک در رهن بانک بدون بررسی بدهی و وضعیت ثبتی آن، می‌تواند خریدار را با مشکلات حقوقی و مالی روبه‌رو کند.
خرید ملکی که در وثیقه بانک قرار دارد، بدون آگاهی از وضعیت بدهی و محدودیت‌های ثبتی آن، ممکن است خریدار را با مشکلات مالی و حقوقی روبه‌رو کند. از این رو، بررسی وضعیت سند، اطلاع از میزان بدهی و مشخص شدن نحوه فک رهن، باید پیش از نهایی شدن معامله در دستور کار طرفین قرار گیرد.
انتقال سند ملک در رهن چه شرایطی دارد؟
وجود رهن بانکی بر ملک، یکی از مواردی است که هنگام خریدوفروش باید به آن توجه شود. تا زمانی که حقوق بانک نسبت به ملک تعیین تکلیف نشده و شرایط قانونی انتقال فراهم نباشد، انتقال رسمی سند ممکن است با مانع مواجه شود. به همین دلیل، خریدار باید پیش از امضای قرارداد، از میزان بدهی باقی‌مانده، شرایط تسویه آن و الزامات بانک برای فک رهن اطلاع پیدا کند.
آیا بانک می‌تواند ملک فروخته‌شده را به فروش برساند؟
در صورتی که بدهی تسهیلات پرداخت نشود، بانک می‌تواند با رعایت تشریفات قانونی برای وصول مطالبات خود از محل وثیقه اقدام کند. بنابراین، انجام معامله میان فروشنده و خریدار، به‌تنهایی به معنای از بین رفتن حقوق بانک نسبت به ملک نیست و ممکن است خریدار را در معرض اختلافات و تبعات حقوقی قرار دهد.
برای جلوگیری از چنین وضعیتی، لازم است پیش از پرداخت وجه، وضعیت تعهدات بانکی فروشنده مشخص شود و خریدار از چگونگی تسویه بدهی و رفع حقوق وثیقه‌ای بانک اطمینان حاصل کند.
توافق درباره بدهی و فک رهن چگونه تنظیم شود؟
اگر طرفین تصمیم به معامله ملک در رهن بانک دارند، باید نحوه پرداخت بدهی، مسئولیت هر یک از طرفین، زمان فک رهن و موعد انتقال سند را به‌طور روشن مشخص کنند. تنظیم توافق در قالب سند رسمی، در صورت امکان و با رعایت مقررات مربوط، می‌تواند به شفافیت تعهدات و کاهش احتمال بروز اختلاف کمک کند.
همچنین بهتر است پرداخت بخش اصلی ثمن معامله به تعیین تکلیف بدهی بانکی و فراهم شدن مقدمات انتقال سند گره بخورد؛ به‌گونه‌ای که حقوق خریدار و فروشنده در قرارداد به‌روشنی پیش‌بینی شود.
استعلام ثبتی؛ گام مهم پیش از پرداخت وجه
یکی از اقدامات ضروری پیش از خرید ملک، بررسی آخرین وضعیت ثبتی آن از طریق مراجع ذی‌صلاح است. این بررسی باید شامل مشخص شدن وضعیت رهن، بازداشت احتمالی و سایر محدودیت‌های مؤثر بر انتقال ملک باشد. صرف اظهارات فروشنده یا مشاهده سند مالکیت، جایگزین استعلام معتبر و بررسی وضعیت حقوقی ملک نیست.
در مجموع، خریداران پیش از انجام معامله باید از وضعیت ثبتی ملک و تعهدات بانکی آن آگاه شوند، شرایط فک رهن را بررسی کنند و تعهدات طرفین را به‌صورت دقیق و قابل استناد به ثبت برسانند؛ اقداماتی که می‌تواند احتمال بروز اختلاف و زیان مالی را کاهش دهد.